Rencontre avec Carole ROQUE, dirigeante de RMD

Avec une Maîtrise d’Ingénierie Économique et un Master II d’Audit, je me destinais aux métiers du contrôle de gestion ou de gestion financière. La rencontre avec Régis MARTY en 2001, le fondateur de RMD, a bouleversé mes plans. Sa passion communicative, la diversité des missions et des projets font que je n’ai plus quitté le milieu de l’urbanisme commercial. C’est avec sa confiance que j’ai pris la tête de l’entreprise en 2010.
RMD a un rôle de Conseil dans le domaine du commerce de détail et accompagne promoteurs, propriétaires, exploitants de magasins de l’étude de potentialité ou de programmation à l’étude de marché, dans la préparation de la demande jusqu’à l’obtention de l’autorisation d’exploitation commerciale.
A titre personnel, cela fait donc 21 ans que j’accompagne les porteurs de projets commerciaux dans leur développement et à peu près autant d’années que j’ai le plaisir de collaborer avec Vincent BLACHOT et Johann MERCIER.
Je suis entourée d’une équipe de confiance avec 6 chargés d’études disposant de formations solides et complémentaires (aménagement du territoire, économie, marketing) et d’expériences variées (Chambres Consulaires, Collectivités, Grande Distribution) pour accompagner nos clients dans toutes les étapes d’un projet commercial.

En quoi consiste cet accompagnement ? A quelles étapes intervient-il ?

Le plus souvent, nous sommes aux côtés des entreprises et des réseaux de distribution dès la naissance du projet commercial en réalisant les études de marché ou de potentialité commerciale.
Pour les enseignes et les exploitants, nous élaborons une étude de la zone de chalandise, du marché et du contexte concurrentiel qui a pour but d’évaluer le niveau d’activité du futur point de vente. Elle constitue un outil d’aide à la décision pour le dirigeant qui dispose d’éléments objectifs pour décider de la poursuite d’un projet.
Pour les promoteurs, nous proposons également de dimensionner les potentialités commerciales d’un site et de déterminer la taille optimale du projet, ainsi que la programmation où nous ciblons les activités et les enseignes les plus pertinentes.
Nous pouvons démarrer au début d’un projet ou bien un peu plus tard au moment de la préparation des demandes d’autorisation d’urbanisme. Notre mission ne se limite pas à la rédaction d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC), nous avons un rôle d’accompagnateur de projet : conseiller sur le volet règlementaire, définir une stratégie de montage d’opération, vérifier la compatibilité avec les documents d’urbanisme (en particulier SCOT

et PLU), adapter le projet aux spécificités locales, assurer la cohérence des informations entre les partenaires (architectes, bureaux d’études …) et veiller à la bonne prise en compte des réglementations spécifiques qui s’appliquent aux commerces soumis à AEC. Notre rôle est de façonner le projet pour qu’il réponde, le plus favorablement possible, aux critères des instances décisionnaires en matière d’aménagement commercial.

Suite à la réforme de la loi Elan qui a fait naître de nouvelles missions, nous disposons également des habilitations préfectorales pour réaliser les analyses d’impact d’un projet sur les commerces de centre-ville et les contrôles de conformité des AEC avant ouverture au public.
Nous restons au service de nos clients en assurant également des missions plus ponctuelles : recherches et validation de droits commerciaux, veille concurrentielle, outils cartographiques, …

La loi Climat et résilience a été promulguée en août 2021 : loi Climat et immobilier commercial, comment les deux sujets sont-ils liés ?

La loi Climat et Résilience fait suite à la Convention citoyenne instaurée par le gouvernement. Cette loi a pour principal objectif de mettre en œuvre l’accord de Paris sur la réduction des gaz à effet de serre. Elle fixe également un objectif de diviser le rythme d’artificialisation par deux d’ici 2030 et d’atteindre le Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN) d’ici 2050.

Alors que cet objectif ZAN est à l’horizon 2050 pour tous, il s’applique déjà depuis le 15 octobre 2022 aux commerces soumis à AEC ! La loi Climat instaure un principe général d’interdiction de nouvelles surfaces commerciales qui entraîneraient une artificialisation des sols. Des dérogations sont possibles, mais concernent seulement les projets portant sur une surface de vente < 10 000 m² ou si ce seuil est dépassé pour les extensions < 1 000 m². Pour solliciter la dérogation, les projets doivent alors obligatoirement s’insérer dans l’urbanisation environnante, justifier de l’absence d’alternative à la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et répondre aux besoins du territoire.

Alors que cet objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) est à l’horizon 2050 pour tous, il s’applique déjà depuis le 15 octobre 2022 aux commerces soumis à AEC !

D’autres critères sont également à respecter de façon alternative : s’insérer dans une ORT (opération de revitalisation de territoire) ou dans une ZAC déjà urbanisée, s’implanter au sein d’un secteur d’implantation périphérique ou d’une centralité urbaine identifié par un SCOT ou un PLUi, compenser l’artificialisation quantitativement et qualitativement en renaturant un sol déjà artificialisé.

Pour tout projet d’une surface de vente supérieure à 3 000 m², la dérogation n’est accordée qu’après avis conforme du Préfet.
Les modalités d’octroi de l’autorisation d’exploitation commerciale pour les projets qui engendrent une artificialisation des sols sont donc fortement contraintes et complexifiées.

Quel est l’impact de ces nouvelles obligations environnementales dans votre métier et votre façon de l’exercer ?

Les critères de la consommation foncière et de l’imperméabilisation des sols étaient déjà pris en compte dans le cadre des autorisations d’exploitation commerciale. Avec ce nouveau principe de ZAN pour les projets commerciaux, le législateur est allé bien plus loin. La création ex nihilo d’un ensemble commercial supérieur à 10 000 m² sur un foncier vierge n’est plus possible.

Anticiper, ne pas subir, c’est le meilleur moyen de pérenniser l’activité de nos clients. Cela passe par une sensibilisation à ces évolutions réglementaires pour que les entreprises ou les réseaux de distribution que nous accompagnons s’orientent, dès le choix du site, vers des projets compatibles avec l’objectif ZAN : reprise de friches commerciales ou industrielles, démolir/reconstruire ou agrandir sur place plutôt que d’opérer des transferts sur des terrains nus, …

Nous incitons également nos clients à mieux insérer les projets dans leur environnement par le choix des matériaux, la qualité paysagère, le respect de la biodiversité avec des ensembles immobiliers plus vertueux en matière de développement durable. Pour cela, je n’hésite pas à diriger mes clients vers des bureaux d’études spécialisés en environnement, des architectes-paysagistes ou des écologues.

Anticiper, ne pas subir, c’est le meilleur moyen de pérenniser l’activité de nos clients.

De quelle manière accompagnez-vous Obazyne dans le cadre de ses projets de développement et qu’appréciez-vous particulièrement dans cette collaboration ?

Je rencontre régulièrement les équipes d’Obazyne pour les associer aux évolutions réglementaires ou aux projets de loi qui pourraient avoir un impact sur leurs activités. Je suis à leur côté pour les accompagner dans les missions décrites précédemment, mais aussi sur des missions spécifiques.

Par exemple, nous réalisons des analyses économiques et socio-démographiques des sites afin d’élargir leur connaissance du territoire dans lequel ils développent un projet. Nous avons également élaboré un outil cartographique pour identifier des zones à potentiel de développement commercial où cibler les recherches d’opportunités de développement sur des formats de proximité.
Nous proposons également des analyses urbanistiques notamment de SCOT et de PLU pour identifier d’éventuels points sensibles et accompagnons Obazyne pour résoudre les problématiques.

Depuis près de 20 ans, une relation de confiance s’est établie avec Vincent BLACHOT et Johann MERCIER. Je suis admirative de leur courage d’avoir engagé cette aventure dans un contexte de maturité du marché de l’immobilier commercial et d’avoir aussi rapidement trouvé le bon positionnement.

Avec Obazyne, nous avons plutôt un rôle de partenaire qu’un rôle de prestataire. Cette relation s’explique par le partage de valeurs communes : réactivité et recherche d’efficacité, bienveillance envers les équipes et les clients, respect des intérêts de chacun.