Rencontre avec Cécile DELON, responsable de la gestion immobilière chez Obazyne Support

Après trois années d’études en management et gestion immobilière, j’ai acquis dix ans d’expérience en gérant un portefeuille de 500 lots au sein d’une structure spécialisée. Par la suite, j’ai rejoint Obazyne en tant que chargée d’opérations immobilières. Aujourd’hui, je suis heureuse de combiner mes activités au sein d’Obazyne avec mon nouveau rôle de responsable de la gestion immobilière chez Obazyne Support, ce qui me permet d’élargir mes compétences et mon champ d’action.

Dans le métier de gestionnaire immobilier, quel est le volet le plus essentiel ?

C’est sans conteste la gestion locative car elle permet d’assurer des relations efficaces entre le propriétaire et ses locataires, c'est-à-dire les commerçants. Mon objectif principal dans ce cadre est d'optimiser l'occupation des espaces commerciaux, de maximiser les revenus locatifs et de maintenir des relations harmonieuses avec tous les locataires.

Une autre de mes missions est d’assister les propriétaires sur tous les plans, qu'il s'agisse de l'aspect commercial, administratif, ou technique. Par exemple, je prépare un bilan technique simplifié pour l’assureur et pour la commission de sécurité. En cas de sinistre, je m’occupe de rédiger les déclarations pour le propriétaire, de mettre en place les mesures nécessaires, d’assister aux réunions d’expertise, et de m’assurer que tout est bien géré jusqu’à ce que nous obtenions les indemnisations, si nécessaire. Je fais également chiffrer les travaux pour remettre les lieux en état.

De plus, je gère les relations avec les locataires, en m'occupant des autorisations administratives, en surveillant l’exécution des travaux, et en réalisant les états des lieux d’entrée et de sortie. Je suis leur interlocutrice principale en cas de soucis ou de questions concernant la gestion technique des parties privatives du bâtiment.

En résumé, mon rôle est de décharger totalement le propriétaire des tâches administratives et financières liées à l’exploitation de ses actifs.

Tout d'abord, je m'occupe de la mise en application des conditions de gestion des baux. Je veille à ce que toutes les conditions des contrats soient respectées, qu'il s'agisse de la facturation des loyers, de la taxe foncière, des relances, des obligations des locataires, de leur assurance…. Quand un bail arrive à échéance, je préviens le locataire en amont et voit avec lui s’il souhaite le renouveler.

Je supervise la facturation des loyers et des charges communes. Je m'assure que les paiements sont effectués à temps et que les impayés sont gérés de manière efficace. En cas de retard ou de défaut de paiement, je prends les mesures nécessaires pour régler la situation. Notre objectif dans ce cas est toujours, dans la mesure du possible, de trouver une solution à l’amiable.

En résumé, mon rôle est de décharger totalement le propriétaire des tâches administratives et financières liées à l’exploitation de ses actifs.

Je tiens à préciser que la gestion immobilière commerciale n'a rien à voir avec la gestion immobilière de logements ou de bureaux. Pour commencer, la législation est complexe car nous sommes dans le cadre d’Établissements Recevant du Public (ERP) : la sécurité et l’accessibilité sont des priorités et nous ne pouvons pas nous permettre d’erreurs sur ce point. 

Ensuite, les baux commerciaux comprennent un grand nombre de dispositifs spécifiques avec lesquels il faut savoir jongler. Il est par exemple possible de mettre en place un loyer progressif, le temps que l’activité d’un locataire qui démarre atteigne sa vitesse de croisière. Une franchise de loyer peut également être accordée au locataire qui souhaite réaliser des travaux de réfection ou d’aménagement. Du côté du bailleur, l’application d’une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l’administration. Enfin, et pour ne parler que des dispositifs les plus couramment utilisés, un loyer variable peut être mis en place : le bail commercial prévoit dans ce cas un loyer annuel calculé en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire assorti d'un montant minimum.

Tous ces dispositifs nécessitent une rédaction rigoureuse des baux et un suivi méticuleux des dossiers. Ce suivi quotidien nous permet de repérer rapidement les difficultés et de réagir avant que les situations ne se dégradent.

Clairement : s’éviter du stress et s’assurer la meilleure optimisation possible de ses biens.
Obazyne Support est l'intermédiaire entre locataires et propriétaires : nous faisons “tampon” sur tous les sujets financiers, administratifs, techniques…
Sur le centre d’Auch par exemple, il y a 33 locataires, tous avec des besoins, des exigences, des conditions de baux différents. Vous imaginez le propriétaire sollicité en direct, 7j/7 par tous ses locataires, pour tout et n’importe quoi : une vitrine cassée, une renégociation de son bail, une autorisation de travaux… ? Suivre l’état du bâtiment, s’assurer que tout est conforme au niveau des assurances selon les différents cas, aller récupérer les loyers impayés ?
Souvent, les propriétaires qui démarrent avec un seul magasin puis augmentent progressivement leur parc d’actifs à 2, 3, 4 ont du mal à “lâcher” la gestion en direct. Mais il ne faut pas se voiler la face : on ne peut pas, seul, être à jour et bon sur tout. La gestion locative ne consiste pas uniquement à récolter des loyers !
Au-delà de cette sérénité apportée aux propriétaires, Obazyne Support gère les actifs comme si c’était les siens, afin de garantir une rentabilité maximale. Sur le centre commercial d’Auch, en 2023, nous étions à 96% de paiement, ce qui est un très bon résultat pour un centre de cette taille.
La bonne connaissance et la proximité qu'entretient Obazyne avec les enseignes est bien sûr également un atout. En cas de libération d’une cellule, selon le contexte, nous savons quels profils pourraient être intéressés. Notre objectif est d’avoir le moins de vacance possible tout en offrant une opportunité de développement à nos enseignes partenaires.

Nous sommes bien sûr équipés de logiciels de gestion qui nous permettent de fournir régulièrement aux propriétaires des rapports et analyses sur l'état des locations, les performances financières et les tendances du marché. Ces informations sont cruciales pour prendre des décisions éclairées et améliorer la gestion globale du centre commercial.

Souvent, les propriétaires qui démarrent avec un seul magasin puis augmentent progressivement leur parc d’actifs à 2, 3, 4 ont du mal à “lâcher” la gestion en direct. Mais il ne faut pas se voiler la face : on ne peut pas, seul, être à jour et bon sur tout.

Quels sont, selon vous, les atouts d’Obazyne Support  ?

Aujourd’hui, Obazyne Support gère majoritairement des sites construits par Obazyne : c’est un vrai plus car créer un programme immobilier et avoir ensuite la responsabilité de le faire vivre garantit aux locataires, aux propriétaires, mais aussi au territoire, un total engagement vers la réussite de chaque partie.

Autre atout de taille : en tant que constructeur, nous connaissons parfaitement les bâtiments, leur historique et leurs aspects techniques. En cas de problème, je peux donc m’adresser directement au Responsable Projet d’Obazyne qui a géré la construction : le gain de temps d’intervention est énorme !

Mais la carte maîtresse, chez Obazyne Support comme chez Obazyne, reste les collaborateurs, qui ont des compétences très diverses, et une organisation fluide, efficace et efficiente.

Les enjeux sont forts pour les propriétaires qui nous confient leurs biens. La transparence et la proximité que nous entretenons avec eux sont les piliers de la relation de confiance qui nous unit.